IL REGISTRO di ANAGRAFE CONDOMINIALE ( R.A.C )
di cui all’art. 1130 comma 6 , codice civile

25 Giugno 2023

Ing. Marco Benvenuti
via T. M. Plauto, 565 – Cesena
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La legge 11 dicembre 2012, n.220 modifica la disciplina del condominio mediante variazioni di alcuni articoli del Codice Civile, con particolare riferimento ai registri che devono essere tenuti dall’Amministratore.

Inoltre nella modifica dell’articolo 1130 comma 6, si introduce come chiarimento la specifica scrittura “parti comuni dell’edificio“ ed ai commi 6 e 7, si individuano espressamente i Registri che devono essere curati dall’Amministratore del condominio.

E’ quindi importante chiarire bene quanto previsto dalla legge nella modifica della disciplina del condominio e dei richiamati articoli del Codice Civile al fine di adempiere compiutamente ai doveri della gestione condominiale.

Art.1117 Codice Civile – PARTI COMUNI DELL’EDIFICIO .

Sono oggetto di proprietà comune  […]:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Art. 1130  Codice Civile – ATTRIBUZIONI DELL’AMMINISTRATORE .

L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve: […]
6) curare la tenuta del Registro di Anagrafe Condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. […];
7) curare la tenuta del Registro dei Verbali delle Assemblee, del Registro di Nomina e Revoca dell’amministratore e del Registro di Contabilità. […]

Il Registro di Anagrafe Condominiale ( R.A.C ) è uno dei quattro libri “obbligatori” che la nuova legge n.220/2012 ha imposto all’Amministratore di tenere e di curare ma non specifica in quale maniera deve essere tenuto questo registro, in particolare, nel riguardo dei dati relativi alla sicurezza;  identifica però cosa deve contenere :

1. ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio.
2. le generalità dei singoli proprietari
3. i dati catastali di ciascuna unità immobiliare.

Appare ovvio che le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio sono dati disponibili all’Amministratore.

I dati e le documentazioni che riguardano l’immobile nella sua interezza e quelli relativi alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio sono individuabili, in primis, nelle documentazioni e certificazioni obbligatorie per le normative di legge sugli impianti,  che devono attestarne la conformità alle norme vigenti (ad esempio la documentazione relativa alla centrale termica, all’ascensore, etc…) ovvero i dati relativi alla Certificazione Vigili del Fuoco (se prevista) o i documenti riferiti al certificato di conformità edilizia e agibilità e quant’altro.

Quindi si ritiene corretto che debbano essere raccolti tutti i documenti ( una tantum, periodici, a scadenza …) che attestano in qualche modo il possesso delle certificazioni, delle abilitazioni, della regolarità di tutti gli ambiti che gravitano intorno al condominio e per la sua sicurezza ( strutture, impianti, verifiche, ispezioni, progetti,  qualifica dei fornitori e ditte esterne, ecc.)

Punto 1)     E’ pertanto chiaro che il Registro di Anagrafe Condominiale ( R.A.C ) è composto in prima parte da una raccolta documentale “mobile”, che deve essere aggiornata e mantenuta sotto controllo secondo le attività che vengono svolte nel condominio o in conseguenza di variazioni delle condizioni di sicurezza delle parti comuni, che possono verificarsi a causa di manutenzioni o di lavori straordinari eseguiti nel tempo. ( ne riportiamo un elenco sintetico non esaustivo in fondo all’articolo )

E’ evidente che, oltre a cercare i dati relativi alla sicurezza dell’immobile considerando tutta la documentazione di archivio del condominio, è opportuno che la situazione oggettiva dello stato del condominio, in relazione alle condizioni di sicurezza delle parti comuni, venga indagata da chi è in grado di valutarla secondo le norme vigenti e di riscontrare eventuali mancanze e/o pericoli palesi o latenti.

Per esempio, le condizioni di sicurezza di un portone vetrato, la presenza o meno dei corrimani o dei parapetti etc. vanno verificate sul posto da esperti che possano fornire all’Amministratore una visione complessiva mediante un documento/relazione che riporti dati oggettivi e quindi una valutazione in loco delle condizioni di sicurezza, e che tale documentazione  possa  riportarsi sul Registro anche al fine di prendere eventuali opportuni provvedimenti.

Punto 2)     Si deve quindi ritenere che il Registro di Anagrafe Condominiale ( R.A.C ) affinché sia effettivamente completo in ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni è bene sia completato da un documento che dia evidenza delle condizioni di sicurezza, redatto a seguito di un sopralluogo in condominio e che mostri lo stato dei luoghi e le loro condizioni.

Il registro previsto dal Legislatore e che deve essere tenuto a cura dell’Amministratore del condominio è il Registro di Anagrafe Condominiale ( R.A.C ); nel testo della legge non si fa mai riferimento ad un ulteriore documento chiamato Registro Anagrafe Sicurezza ( RAS ) o a un modulo VCS ( Valutazione Condizioni Sicurezza ) o altro.

Documenti con acronimi quali RAS o VCS o altro possono essere evidentemente redatti con lo scopo di completare/fare parte del Registro di Anagrafe Condominiale ( R.A.C ) ma non sono in alcun modo richiamati nella Legge 220/2012 o negli articoli del Codice Civile modificati dalla suddetta legge.

Per curare la tenuta di un registro che sia corretto nella forma e nella sostanza e che sia conforme ai dettati del Codice Civile ovvero il R.A.C (Registro di Anagrafe Condominiale ) devono coordinarsi i punti 1) e 2) precedentemente citati ; in questo modo il registro conterrà ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio.

Esempio non esaustivo di documentazione da inserire nel Registro dell’Anagrafe Condominiale

– i dati riferiti al DM 37/08 e cioè alle dichiarazione di conformità degli impianti condominiali elettrico citofonico, televisivo (se centralizzato), elettronico (videosorveglianza, sistema di anti-intrusione), antincendio, adduzione GAS (parte condominiale), riscaldamento e climatizzazione (se centralizzato), protezione dalle scariche atmosferiche.
– i dati riferiti alla documentazione degli impianti sotto pressione (riscaldamento centralizzato, autoclave) e alla dichiarazione CE ai sensi della direttiva macchine relativa al cancello automatizzato .

– i dati relativi alla Certificazione Vigili del Fuoco (se prevista), CPI (Certificato Prevenzione Incendi), rinnovo CPI, eventuale SCIA antincendio.
– i dati riferiti al certificato di conformità edilizia e agibilità.
– i dati riferiti al libretto ascensore attestante il relativo collaudo con indicazione del numero di matricola.
– i dati riferiti all’impianto elevatore disabili e alle le verifiche periodiche dell’impianto.

– i dati riferiti alla documentazione di carattere chimico, fisico e batteriologico (in presenza di serbatoio, cisterna o tubazione comune per l’adduzione dell’acqua potabile e gli impianti di riscaldamento centralizzati e di climatizzazione centralizzati, nonché al protocollo di controllo del rischio Legionellosi ).
– i dati riferiti alla marcature CE in caso di presenza di giardino con altalene o altri giochi per bambini.
– i dati relativi alla documentazione e agli adempimenti previsti dal D.Lgs. 81/08 nel caso di presenza portiere.
– i dati relativi a eventuali interventi per la valutazione o la rimozione di amianto e ad eventuali interventi di manutenzione straordinaria eseguiti dal condominio e soggetti al coordinamento per la sicurezza.
– i dati relativi alla presenza di macchine, impianti e di eventuali problemi strutturali.

Quanto sopra senza dimenticare che non possono in ogni caso mancare :
– i dati di identificazione dell’edificio con i dati storici, urbanistici che devono già essere in suo possesso;
– i dati relativi alla sicurezza statica dell’edificio (strutture portanti, suolo e sottosuolo;
– i dati relativi alle dotazioni del fabbricato e al certificato di agibilità .